Acquistare una casa è uno dei traguardi che ogni persona si pone prima o poi nella vita. E’ sicuramente un’esperienza coinvolgente ma che nasconde numerose insidie qualora venga intrapresa senza un adeguato quadro conoscitivo completo delle verifiche e delle valutazioni da fare prima di arrivare alla firma di qualsiasi documento, preliminare compreso.

Al di là dell’acquisizione dell’ormai nota Relazione di Conformità Urbanistica e Catastale che deve essere fornita per legge ormai da diversi anni dal venditore, le verifiche da effettuare sono molteplici e riguardano, in primo luogo, gli aspetti prettamente “notarili” e burocratici che si celano dietro la provenienza dell’immobile e, in seconda battuta, la corretta valutazione dell’importo complessivo da mettere a budget per finalizzare l’acquisto. Avvalersi di una figura professionale quale quella dell’architetto può essere molto utile per avere ben chiari fin dall’inizio tutti gli aspetti necessari per garantire che l’acquisto di un immobile possa arrivare a compimento senza incorrere in brutte sorprese.

1 Provenienza dell’immobile

La prima cosa da controllare è la provenienza dell’immobile tramite visionatura dell’atto di compravendita precedente per verificare tutti i titolari di diritti reali sull’immobile; possiamo trovarci infatti di fronte ad un immobile intestato a coniugi in regime di comunione o separazione dei beni, immobili intestati a numerosi soggetti perchè provenienti da eredità oppure immobili in cui è presente una “divisione della proprietà” tra nudo proprietario ed usufruttuario che gode appieno di tutti i diritti di utilizzazione dell’immobile stesso. Riguardo a ciò è sempre utile sottolineare che la visura catastale non attesta a chi appartenga effettivamente l’immobile in quanto, dal punto di vista legale, il Catasto non è probatorio per ciò che concerne il diritto di proprietà. Particolare attenzione deve essere posta nel caso in cui l’immobile proviene da una donazione in quanto altri eventuali eredi legittimi di diverso grado esclusi dall’eredità possono far rivalere i propri diritti entro 20 anni dall’atto di donazione. E’ proprio per questo che molte banche non accettano di stipulare mutui su immobili aventi tale provenienza.

2 Assenza di ipoteche legali e giudiziarie o pignoramenti

Altro aspetto da verificare è l’assenza di ipoteche legali e giudiziarie o pignoramenti sull’immobile che spesso si risolvono in fase di atto di compravendita tramite la liquidazione dei creditori da parte dell’acquirente per conto del debitore ma che, in altri casi, ad esempio quello in cui il venditore risulta un soggetto fallibile, può portare richieste di revoca dell’atto successivamente alla stipula da parte di altri eventuali creditori. In questo caso è bene far analizzare la questione da un notaio il quale può rassicurarci in merito oppure dissuaderci dall’acquisto qualora non ci siano le necessarie garanzie per procedere.

3 Da chi stiamo comprando?

Anche quando si acquista da una società bisogna fare molta attenzione in quanto, soprattutto nel caso di alcune forme giuridiche in cui la responsabilità dei soci è limitata, il fallimento della stessa può comportare la perdita delle somme versate alla firma del compromesso qualora questo non sia stato registrato e trascritto da un Notaio. Qualora si tratti di un immobile in costruzione il discorso è ancor più delicato dal momento che trascorreranno molti mesi tra la stipula del preliminare e il completamento dell’immobile propedeutico al rogito. In questo caso è necessario verificare che il costruttore abbia una polizza fidejussoria, meglio se bancaria, che garantisca la possibilità di recuperare le somme versate in sede di preliminare nel caso in cui il costruttore fallisca prima di trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. Qualora si tratti di un immobile già precedentemente compravenduto è necessario anche verificare se ci siano spese condominiali arretrate non evase nell’anno in corso e in quello antecedente alla compravendita in quanto, chi subentra nei diritti di un condominio, è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento delle spese relative ai suddetti anni.

4 Imposte e spese extra

Una volta verificati questi aspetti più prettamente legali e burocratici, cosa di non secondaria importanza è accertarsi di aver valutato bene l’importo economico complessivo da dover sostenere. Spesso infatti vengono sottovalutate o dimenticate alcune spese accessorie, ma indispensabili, per la concretizzazione dell’acquisto le quali vanno ben oltre l’importo dell’onorario che il Notaio richiederà per l’atto di compravendita. Sono queste le spese accessorie all’acquisto che si differenziano a seconda del soggetto privato o giuridico da cui si acquista, se l’immobile risulta di nuova costruzione oppure no e si intendere comprare con le agevolazioni prima casa o meno. Nel caso di acquisto da privato di un immobile di “seconda mano” l’imposta di registro sarà pari al 2% applicata al valore catastale se si acquista prima casa e al 9% calcolata sul medesimo valore se l’immobile sarà acquisito senza beneficiare dell’agevolazione, considerando sempre un valore minimo da corrispondere di 1000 €. In entrambi i casi all’imposta di registro vanno aggiunte anche quelle catastali e ipotecarie calcolate forfettariamente in € 50 ciascuna indipendentemente dalla casistica in cui si ricade. Nel caso di acquisto da società di immobili di nuova costruzione, in cui la vendita è perfezionata entro 5 anni dal completamento dell’opera, al prezzo di acquisto va aggiunta l’IVA calcolata al 4% sul valore di compravendita se trattasi di prima casa oppure al 10% sempre sul medesimo prezzo se l’immobile risulterà seconda casa, oltre alle imposte di registro, ipotecarie e catastali calcolate forfettariamente in € 200 ciascuna per entrambe le casistiche. Qualora la vendita sia invece perfezionata dopo 5 anni dal completamento dell’opera l’IVA non è dovuta e le imposte di registro sono calcolate utilizzando le medesime aliquote indicate per la compravendita tra privati e l’importo delle imposte catastali e ipotecarie rimarrà pari ad € 200 cadauna.

5 Mutuo

Qualora poi si volesse optare per la richiesta di un mutuo, anch’esso comporta molte spese accessorie che di solito si tende a sottovalutare. Le prime da considerare sono le spese da corrispondere alla Banca inerenti l’istruttoria della pratica necessaria a valutare la fattibilità del rilascio del mutuo stesso, le spese per la perizia effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell’immobile e che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi, l’importo dell’Assicurazione Incendio obbligatoria, oltre all’Assicurazione sulla Vita, facoltativa per legge ma spesso richiesta dagli Istituiti di Credito. Oltre quanto detto va considerato anche l’onorario del Notaio che dovrà stipulare un atto aggiuntivo vero e proprio il quale comporterà, a sua volta, il pagamento dell’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo calcolata nella misura dello 0.25% o del 2% sull’importo erogato, nel caso si acquisti rispettivamente un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa oppure nel caso il bene acquistato abbia un diverso utilizzo. Una volta valutato che lo sforzo economico necessario per l’acquisto sia fattibile, va anche analizzata la sostenibilità della rata di mutuo mensile alla quale vanno aggiunte le spese condominiali ordinarie e quota parte di quelle straordinarie che, nel caso di fabbricati aventi spazi accessori o servizi particolari quali giardini, piscine o servizio di portierato, possono incidere anche notevolmente sulla cifra mensile da mettere a budget. A tal riguardo è sempre utile richiedere i bilanci condominiali degli anni precedenti per conoscerne indicativamente gli importi.